Ahir l’Institut Nacional d’Estadística va publicar l’índex dels preus de l’habitatge del segon trimestre d’aquest any, que es fa basant-se en les transaccions davant de notari. Catalunya ja encadena tretze trimestres d’increment d’aquest indicador, i és la segona comunitat on més creixen els preus respecte a fa un any.

En el primer trimestre, l’índex dels preus de l’habitatge a Catalunya va créixer un 8,8 % respecte al primer trimestre de l’any anterior, mentre que en el segon trimestre l’increment va ser del 9,3 %, segons l’INE. En el conjunt de l’Estat, els preus han augmentat un 5,6 %. Per comunitats, Madrid és on creixen més, gairebé un 11 %. L’augment dels preus afecta tant els pisos nous com els de segona mà. En el cas de Catalunya, l’augment dels nous va fregar el 8 %, mentre que en els usats pugen al 9,5 %. En el conjunt de l’Estat, l’habitatge nou puja un 4,4 %, i el de segona mà, un 5,8 %.

L’alternativa a la compra és el lloguer, però les coses tampoc són senzilles en aquest àmbit. L’Agència de l’Habitatge encara no ha publicat les dades del segon trimestre, però el 2016 els preus van augmentar un 6,8 % a Catalunya i un 9 % a Barcelona, una tònica que va continuar durant el primer trimestre d’aquest any, amb un augment del 10 % a Catalunya i gairebé un 5,5 % a Barcelona. Els principals portals immobiliaris situen l’augment del preu del lloguer a Barcelona entre un 10 % i un 11 %.

Segons les fiances dipositades a l’Institut Català del Sòl, en el cas de Barcelona els preus del lloguer ja són com abans de la crisi. En el cas dels pisos de compra, però, són molt per sota dels màxims, un 48 % segons l’últim estudi de Tecnocasa. Ara bé, el mateix estudi revela que cada any l’esforç que han de fer les famílies per comprar un habitatge és més gran, ja que els salaris estan pujant menys del que ho fan els preus dels habitatges, tal com ha explicat l’ARA aquesta setmana.

En concret, els sous han caigut un 0,2 % l’últim any, segons un informe d’Adecco basat en dades de l’INE, i la renda de les llars és un 3,75 % inferior a la del 2008, quan els salaris encara no havien patit el sotrac de la crisi. De fet, de mitjana una família ha de dedicar gairebé 7 anys de la seva renda a comprar un pis, segons el Banc d’Espanya.

Tant la compra com el lloguer pugen a un ritme de prop d’un 10 %. Segons José García Montalvo, catedràtic de la UPF, això fa que la compra sigui atractiva per als inversors, que continuen adquirint pisos a Barcelona, perquè l’augment del lloguer al mateix ritme fa que es mantingui la rendibilitat. Segons l’estudi de Tecnocasa, un 28 % dels compradors de pisos a Barcelona són inversors, una xifra rècord.

A això s’hi suma la dificultat per accedir al crèdit hipotecari. Fins al 2007 un 40 % dels crèdits hipotecaris es concedien a persones que tenien un contracte laboral temporal. Ara no arriben a un 8 % els treballadors amb contracte temporal que accedeixen a una hipoteca.

Un mercat dual

Les estadístiques de l’INE indiquen que els preus segueixen “la tendència alcista”, malgrat que són lluny dels màxims del 2007, segons Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, que sobretot destaca el comportament dual del mercat.

Així, segons aquest expert, a Espanya la tendència alcista es concentra en pocs mercats, com Catalunya, Madrid i les Balears. Segons Gorgues, la dualitat també es produeix a Catalunya, ja que el comportament de la ciutat de Barcelona no és comparable amb els municipis de l’interior de Lleida. “En aquest moment el mercat és selectiu”, indica. Respecte a l’acceleració dels preus dels pisos nous, Gorgues ho atribueix sobretot al fet que només es fa obra nova on hi ha demanda, com la ciutat de Barcelona, però se’n fa molt poca i, per tant, els preus pugen més.

Font: ara.cat, Xavier Grau, 09 de setembre

La entrada L’habitatge torna a ser un problema ? se publicó primero en 4Parets.

Tots els especialistes coincideixen que el mercat del lloguer a Espanya va a dos ritmes diferents. D’una banda, es disparen els preus sobretot a Barcelona i Madrid, mentre que en altres llocs encara estan baixant. Una dualitat que també es produeix a Catalunya. Mentre que a Barcelona els preus el 2016 es van disparar, en el conjunt de Catalunya l’augment mitjà va ser tres punts inferior, i si es compta Catalunya sense Barcelona, l’increment va ser més de cinc punts inferior.

Les tensions pel fort augment del preu dels lloguers, amb problemes econòmics i socials afegits, com la gentrificació i la impossibilitat de complir el dret constitucional a l’habitatge, se centren sobretot a la ciutat de Barcelona, malgrat que ja s’estan estenent a la primera corona metropolitana. El problema preocupa a les administracions i especialistes, que intenten fer-ne una diagnosi per trobar-hi solucions.

Falta d’oferta

Hi ha menys pisos de lloguer ara que el 1960

Un diagnòstic de consens és que darrere de la forta pujada dels preus dels lloguers hi ha un problema d’oferta que no pot cobrir la demanda. Les famílies que volen llogar van en augment per diversos factors, el més important, que l’accés a l’habitatge en propietat cada cop és més difícil perquè la crisi ha rebaixat el poder adquisitiu de les famílies i l’accés al finançament s’ha complicat. Ja no hi ha préstecs per al 100 % de l’habitatge i els bancs demanen més garanties a l’hora de concedir una hipoteca.

Al factor econòmic se n’hi suma un altre de social. Malgrat que la població no creix, sí que ho fa el nombre de llars, amb nous models de família. I els millennials tenen menys tendència a la propietat que les generacions anteriors perquè estan més subjectes a la mobilitat laboral i geogràfica. El 1960 a la ciutat de Barcelona hi havia més de 300.000 pisos en lloguer, aproximadament el 60 % del parc d’habitatges. El 2011, quan es va fer l’últim cens, només hi havia 206.000 pisos de lloguer, un 30 % del total, segons el president de la Cambra de la Propietat Urbana, Joan Ràfols.

El marc legal

La llei espanyola ha promocionat la propietat per sobre del lloguer

La llei d’arrendaments urbans (LAU) del 1994 es va centrar a promocionar l’accés a l’habitatge en propietat i no en lloguer. Fins i tot, la majoria d’habitatge social era de compra i no de lloguer. La reforma de la LAU que va fer el govern Rajoy el 2013 rebaixant a tres anys la durada mínima dels contractes -per afavorir els bancs que havien de pair el totxo- ha introduït volatilitat al mercat. Ara aquests contractes estan arribant a termini i els propietaris apugen els preus seguint la tendència del mercat.

Catalunya està preparant la seva pròpia LAU. En l’elaboració del projecte hi han participat diversos col·lectius en un grup de treball. La llei vol impulsar el lloguer social, recollir noves realitats com el lloguer d’habitacions i promocionar els lloguers de llarga durada per donar estabilitat. La consellera de Governació, Administracions Públiques i Habitatge, Meritxell Borràs, destaca: “Com a país, hem de ser capaços d’actuar d’una manera clara per donar respostes a la ciutadania en matèria d’habitatge”, però recorda que dels sis textos legals impulsats a Catalunya en matèria d’habitatge, el govern espanyol n’ha recorregut quatre al Tribunal Constitucional.

Regular els preus

El Govern opta per un índex de referència

Malgrat les pressions de grups polítics i socials, el Govern considera que no pot intervenir sobre els preus dels lloguers. Però ha decidit crear un índex -havia de començar a l’abril però encara no s’ha posat en marxa- per establir barri per barri i municipi per municipi els preus de referència. Les eines per incidir en el mercat queden en mans dels ajuntaments, per exemple amb incentius fiscals per als propietaris que lloguin per sota d’aquest preu.

El lloguer turístic

És més rendible llogar per a períodes curts de temps

L’èxit turístic de Barcelona ha tingut impacte en el mercat del lloguer, sobretot de la mà de noves aplicacions i plataformes, com Airbnb. Els propietaris han descobert que és molt més rendible el lloguer per períodes curts. “El problema és que hi ha dos monocultius. N’hi va haver un d’habitatges en propietat, i ara en tenim un altre, que és d’habitatge de lloguer a curt termini i intentant obtenir el benefici més alt possible”, diu Javier Burón, gerent d’Habitatge de Barcelona.

El problema s’agreuja perquè al lloguer turístic s’hi suma també el lloguer a estudiants, joves acabats de llicenciar i emprenedors que venen a Barcelona també per a terminis curts de temps. “La renda obtinguda amb el lloguer vacacional és entre 2,35 i 4,07 vegades superior a l’obtinguda amb el model tradicional i la rendibilitat mitjana oscil·la entre un 7,68% i un 13,40%, molt superior a l’obtinguda amb el lloguer tradicional (3-4%)”, diu un informe municipal.

Poc lloguer social

A Barcelona fan falta uns 100.000 pisos de lloguer social

Segons Burón, a Barcelona hi ha uns 280.000 habitatges de lloguer permanent, però el parc de lloguer públic, o privat i sense ànim de lucre, és d’unes 11.000 unitats. Això és un factor diferencial respecte a la Unió Europea. Segons el gerent d’Habitatge, caldrien uns 100.000 habitatges d’aquest tipus. El problema és la falta de sòl per fer-los. A Barcelona hi ha algunes superfícies a Can Batlló, la Marina del Prat Vermell i la Sagrera. Ara bé, no se sap si aquest sòl es destinarà a lloguer social o si, com anys enrere, s’optarà per les promocions de venda

La entrada La poca oferta de lloguer, un problema sense solució? se publicó primero en 4Parets.

Entre els immobles nous, l’augment es va situar en el 7,8 % anual -2,5 punts més que el darrer trimestre-, mentre que entre els de segona mà l’augment va ser del 8,9 % -2,2 punts més-. Respecte el trimestre anterior, els preus dels habitatges van pujar un 2,9 %, una pujada que va ser superior entre els habitatges nous -del 4 %-, mentre que entre els de segona mà va ser del 2,8 %. A l’Estat, la variació anual va augmentar vuit dècimes i es va situar en el 5,3 %.

Per tipus d’habitatge, la taxa anual dels preus de l’habitatge nou és del 5,5 %, més d’un punt superior a la del trimestre anterior i del de segona mà augmenta vuit dècimes, fins al 5,3 %.

La major part de les comunitats augmenten la seva taxa anual en el primer trimestre del 2017. Els majors increments es registren al País Basc, La Rioja, Castella-La Manxa i la Comunitat de Madrid, amb pujades del 2,1% i 1,8% i 1,6% i 1,6%, respectivament. Per la seva part, els únics descensos de la variació anual es produeixen a Galícia, al Principat d’Astúries i a les Illes Balears, amb descensos de vuit, cinc i dues dècimes, respectivament.

La entrada Els preus de l’habitatge creixen un 8,8 % anual durant el primer trimestre a Catalunya se publicó primero en 4Parets.

Al menos un indicador apunta ya en esa dirección sobre una nueva burbuja inmobiliaria, según la Sociedad de Tasación: el tipo de interés de las hipotecas se sitúa por debajo de lo que les cuesta ese dinero a los bancos. No obstante, su director general, Juan Fernández-Aceytuno, asegura que hay otros cuatro indicadores que, de momento, apuntan más a una estabilidad que a una recuperación del mercado inmobiliario.Hace unos días os comentabamos en otro post la también amenaza de burbuja inmobiliaria para los alquileres y os explicabamos las razones.

En el Encuentro del Sistema Financiero organizado por Deloitte y Sociedad de Tasación, Fernández-Aceytuno ha enumerado cinco indicadores que sigue para detectar una nueva burbuja inmobiliaria: la relación entre el número de hipotecas y el número de transacciones (en el ‘boom’ que acabó en 2009, las primeras eran muy superiores a las segundas y ahora están equilibradas); la relación entre el crecimiento del PIB y las afiliaciones a la Seguridad Social (también equilibrada ahora); la evolución del precio del suelo en relación al precio de la vivienda (que muestra una gran dispersión por zonas geográficas); el tipo de referencia hipotecaria frente al coste real del dinero, que es el que ha entrado en territorio de burbuja; y el incremento del precio del alquiler, que siempre acaba por trasladarse al suelo.

La constante caída de la hipotecas

En el caso de las hipotecas, el Instituto Nacional de Estadística constata una constante caída de los tipos de interés de los nuevos préstamos, a pesar de que los gestores de las principales entidades han alertado de una subida motivada por las condenas por las cláusulas suelo y los gastos hipotecarios. Este martes, varios consejeros delegados, como Jaume Guardiola de Banco Sabadell, José Sevilla de Bankia o Dolores Dancausa de Bankinter, han insistido en que, si la nueva Ley Hipotecaria que prepara el Gobierno endurece en exceso las condiciones para este negocio, el resultado será una subida de los tipos.

La carrera por dar crédito hunde los tipos

Pero, de momento, pesa más la competencia entre entidades y la carrera por conceder nuevo crédito en un momento en que los márgenes están bajo mínimos por los tipos cero del BCE (si no hay casi margen, los beneficios deben hacerse con crecimiento del volumen). Eso es lo que preocupa a la Sociedad de Tasación, que detecta que esta carrera por conceder nuevas hipotecas está llevando a que se ofrezcan tipos inferiores al coste de financiación de algunas entidades en el mercado; es decir, se están concediendo “a pérdida”. Este coste es diferente para cada banco (más barato para los más grandes y los más solventes), pero esta firma lo sitúa entre el 3 % y el 3,5 %. La mayoría de las hipotecas actuales se sitúan a tipos inferiores ya que el Euribor se encuentra en el 0 %.

Fuente: Flick

A pesar de esta primera señal de alerta, la Sociedad de Tasación considera que “hay más estabilidad que recuperación” en el mercado inmobiliario y que “la realidad no es de absoluto optimismo o de revalorización de activos”. Para Fernández-Aceytuno, es “mucho más importante” la capacidad de pago del cliente que la garantía del préstamo. También cree que sería “ideal” que el precio de la vivienda se mantuviese lo más estable posible y que no se tuviese en cuenta este indicador del momento que atraviesa el mercado, sino el número de transacciones.

El suelo empieza a subir en varias provincias

Respecto a la evolución del precio del suelo, la Sociedad de Tasación ha elaborado un ‘mapa del tiempo’ de este mercado por zonas geográficas, en el que se aprecia que la recuperación ha comenzado en Madrid, Barcelona, Guipúzcoa, Málaga y Cádiz, mientras que los precios todavía siguen a la baja en Alicante, Murcia y parte de las dos Castillas y de Andalucía. Ya indicabamos en post anteriores que en Cataluña la compra de pisos por ejemplo crecía un 8,7% por encima de la media.

La conclusión de este análisis es que, a pesar de estos primeros signos de recalentamiento del mercado (“estos indicadores no son una regla matemática”, según Aceytuno), si se tienen bajo control, “España puede crecer de forma sensata en los próximos años”. ¿Que opinais vosotros al respecto?, ¿Creeis que es posible de nuevo otro nueva burbuja inmobiliaria?. Agracedemos que compartas con nosotros tu opinión.

La entrada Alerta de otra burbuja inmobiliaria, las hipotecas el primer indicador se publicó primero en 4Parets.

Según los datos del Ine, en Cataluña se vendieron en febrero 6.062 viviendas, lo que significa un aumento del 8,7% respecto del mismo mes del año pasado. En el conjunto del Estado se vendieron 35.610 viviendas, con un incremento del 1,2% respecto al mismo mes del año pasado.

La venta de pisos en Cataluña se dispara un 20% en 2016

Cataluña es la segunda comunidad donde más viviendas se vendieron, sólo superada por Andalucía con 6.605, y por delante del País Valenciano (5.426) y la comunidad de Madrid (5.316). Además, Cataluña es la tercera comunidad donde más creció la venta de pisos, un 8,7%, sólo superada por La Rioja (14,9%) y Castilla y León (9,9%).

Por cada 100.000 habitantes se vendieron al Estado 97 viviendas. La comunidad con la proporción más alta fue el Valencia, con 139 pisos vendidos por cada 100.000 habitantes, seguido de Baleares, como 118 viviendas, y Cataluña y Madrid, con 105 ambas.

Las viviendas de segunda mano siguen siendo los principales impulsores del mercado. En Cataluña, los 6.062 viviendas vendidas, 5.281 eran vivienda usada, lo que significa un 87% del total, y sólo 781 eran viviendas nuevas.

En el conjunto del Estado, de los 35.610 viviendas vendidas, un total de 29.171 (casi el 82%) eran viviendas de segunda mano, mientras que 6.439 eran viviendas nuevas (un 18,1%).

La entrada La compra de pisos crece en Cataluña un 8,7%, muy por encima de la media española se publicó primero en 4Parets.

“El mercado del alquiler está registrando un fuerte dinamismo en los últimos años y eso se está trasladando a los precios. Es por ello que están creciendo de forma generalizada en buena parte del país, aunque en zonas muy concretas de grandes ciudades y de los principales destinos turísticos registramos incrementos de dos dígitos que no veíamos en los últimos ocho años. La elevada demanda y las altas rentabilidades que ofrece este mercado son las principales razones de estas subidas de precio”, explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.

La entrada La amenaza de una nueva burbuja del alquiler se publicó primero en 4Parets.